인천 전세사기 피해자 구제 가능할까?

결론부터 말하면 안 됩니다. 

인천 전세사기에 관한 이슈가 매일같이 나오고 있습니다.

전세사기 피해자들이 안타깝게도 극단적 선택을 했다는 얘기도 들립니다. 특단의 대책을 내놓으라고 요구하는 사람들도 많습니다. 그래서 여야 정치권의 책임 공방이 오가기도 합니다.

 

 

전세사기가 일어난 게 된 이유

 

갭투자라는 것이 있습니다.

갭투자 - 부동산 매매가와 임대 보증금 간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자방법

전세를 끼고 집을 매입하면 집값에서 전세금을 뺀 금액만 지불하면 됩니다. 원금에 비해 소액으로 주택을 구입할 수 있습니다. 세입자가 나간다고 할 때는 돈을 돌려줘야 하지만, 전세가 계속 유지된다고 한다면 집값의 30% 정도 되는 돈으로 집을 보유할 수 있는 겁니다. 또 집을 담보로 금융권에서 대출을 받을 수 있습니다.

그리고 대출받은 돈과 전세보증금으로 또 다른 집을 매입. 갭투자를 또 반복할 수 있습니다.

즉, '빚을 이용한 투자' 레버리지가 됩니다. 

리스크가 증가하겠지만, 시장이 안정적으로 유지되고 갚지 못할 정도로 무리한 레버지리를 안 한다면 최악의 상황은 피할 수 있습니다.

그런데 지난 정권에서 부동산정책의 처참한 실패로 시장환경이 변해버렸고 대출+갭투자를 반복했던 사람들이 감당 못할 정도로 터져버린 겁니다. 

 

인천 전세사기 사건에 대해 의원말하는 대책은?

 

정의당 측 심상정의원은

“정부는 피해자들이 경매를 통해 집을 살 수 있도록 우선매수권을 부여하고, 경매 낙찰금에 대해서도 저리대출을 지원하거나 공공이 채권매입을 통해 피해를 선보상하고, 후에 구상권 청구 등을 통해 비용을 회수해야 한다”

라고 했습니다.

선심성 억지입니다. 범죄 피해자를 구제한다는데 반대할 사람이 누가 있겠습니까.

그런데 그 돈을 어디에서 가져올 건지를 생각을 못하는 겁니다.

뜬구름 잡는 그리고 착한 척만 하는 무책임한 발언입니다. 

전세 보증금은 돌려받을 길이 없고 집은 법원 경매로 넘어가고 피해자들은 길바닥에 나가게 생겼습니다. 야당의원들이 요구했던 것은 피해주택을 경매로 넘어가게 두지 말고 정부가 매입하라는 건데 해결책이 되지 않습니다.

 

왜 구제할 수 없는가?

 

만약 정부에서 돈을 내서 경매에 나온 집을 산다고 해도 그 돈은 선순위인 채권자에게로 갑니다.

채권이라는 것은 변제 순위란 게 있습니다. 전세보증금은 채권자보다는 항상 후순위입니다. 은행에서 대출을 받은 거라면 전세보증금은 100% 후순위입니다. 정부에서 집을 사주면 그 돈은 선순위인 은행등의 금융사로 갑니다. 

정리하자면 정부가 어떤 돈으로 집을 사든 이 돈이 피해자들의 전세보증금으로 갈 일은 없단 겁니다.

 

국토위 전체회의에서 심상정의원과 원희룡장관의 대화

 

심상정의원이 원희룡장관에게 고집부지리 말고 해법을 만들어야 된다고 따집니다.

원장관이 묻습니다. 사라는 게 채권이냐 주택이냐고

심의원은 2가지를 다하라고 합니다.

원장관이 다시 묻습니다. 채권도 매입하고 주택도 매입하라는 거냐고

심의원은 그렇다고 합니다. 

원장관이 다시 묻습니다. 무슨 돈으로 그걸 사냐고 또 얼마에 그걸 사라는 거냐고?

그리고 이어지는 심의원 말은 귀를 의심하게 만듭니다.

그걸 정부가 하라고 정부가 있는 거지 그걸 자기한테 묻냐고.

심상정 "공공매입 검토하라" vs 원희룡 "피해자도 납세자도 동의 안 해"

무슨 돈으로 사냐는 말의 의미는 잡힌 예산이 없다는 말이고, 얼마에 사라는 의미는 이미 할인된 집과 채권을 채권액만큼 다 주고 사야 되느냐 아니면 할인된 가격으로 사야 되느냐의 뜻입니다. 채권이 잡힌 걸 다 사면 배임이 되고, 할인을 해서 사도 우선 변제로 인해 피해자에게 돈이 가지 않으므로 구제책이 아니게 됩니다.

깡통전세 법안을 발의했던 국회의원이 무슨 돈으로 얼마에 사야 합니까라는 질문의 대답으로 자기한테 묻지 말라고 하는 게 기가 막힐 따름입니다.

[보도자료] 심상정 의원, 깡통전세 근본대책 담은 종합 법안 발의

세상에 채권에 맞춰서 집을 사주는 그런 거래는 없습니다. 또 그럴 예산도 없습니다. 그게 국토부 입장인 겁니다.

그리고 경매가에 사면 어차피 전세사기 피해자들에게 갈 돈은 없습니다. 앞에서 적었다시피 선순위에게 돈이 다 갑니다.

야당 일각에서는 경매를 중단하고 우선 매수권을 써서 집을 매입하고 피해자에게 선 변제를 하라고 요구하기도 했습니다.

선순위 채권자가 버젓이 존재하는데 채권자의 순위도 박탈하고 계약도 위반하고 그냥 불쌍한 사람 먼저 돈 주고 선순위는 참아라고 하는 건 정부의 강도질입니다.

그러면, 선순위 채권자는 가만히 있겠습니까 당연히 소송을 겁니다. 계약에 의해서 변제순위가 정해졌고 그래서 돈을 빌려줬는데 정부가 개입해서 계약을 마음대로 바꿔버린다면 조폭이나 다름없는 겁니다.

 

정부의 대책안

 

정부가 내놓은 안은 LH 공사가 일단 문제의 주택들을 매입한 후에 피해자들에게 임대 우선권을 주고 피해자들에게는 시세의 30~ 50% 수준으로 싸게 임대하겠다는 겁니다.

LH는 이미 공공 매입 예산이 잡혀 있고 새로운 예산을 편성할 필요도 없기 때문에 현재로서는 가장 실효성 있는 대책이다. 이런 입장입니다.

일단 시세보다 싸게 거주할 곳을 찾을 수 있고 또 길에 나앉지는 않아도 된다라는 면에서 효과가 있는 대책이기는 합니다만 완벽한 대책이 될 수 없습니다.

이유로는

1. 피해액 전세보증금을 갚아주는 건 불가능합니다. 위에서 언급했다시피 돈은 선순위 채권자에게 갑니다.
2. 임대료와 임대보증금은 여전히 피해자들에게 부담입니다. 시세의 30~50% 이지만 여전히 납부해야 될 부담입니다.

정부는 최대한 피해자의 요구를 반영하는 방법으로 문제를 해결한다는 입장입니다만 근본적인 해결책은 마련할 수 없습니다. 실질적인 방법이 없기 때문입니다.

 

필자의 생각

 

마지막으로 형평성의 문제도 발생합니다. 전세보증금을 떼인 사건들은 이전부터 종종 발생했습니다.

만약 이번 전세사기와 비슷한 시기에 범죄 피해가 아닌 집주인이 어려워져서 망하는 바람에 피해를 입은 사람들은 구제 대상에서 제외되는 거는 괜찮을까? 범죄피해자는 구제해 주고 다른 이유로 전세보증금을 못 받은 피해자들은 구제대상이 아닌가 라는 생각을 하게 됩니다.

물론 피해자들 구제해 주면 좋습니다. 

그런데 기준도 없고 실효성도 없는 대책을 내놓고는 무슨 돈으로 얼마에 사라는 거냐라고 물었더니 그걸 왜 나한테 묻냐며 타인의 재산권은 안중에도 없는 안을 가지고 와서는 왜 피해자를 구제하지 않냐고 말하는 국회의원은  국민을 참 부끄럽게 하는 수준입니다. 

 

더불어 민주당 허종식 국회의원은 원희룡 장관에게 이렇게 말했다고 합니다. 그렇게 부동산에 대해서 자신이 없으면 정권을 다시 돌려달라 우리 더불어 민주당이 해결하겠다고.

지금 1000억대 전세 사기가 벌어질 수 있는 여건을 조성한 전정권 집권당이었던 당이 어떻게 국민 앞에서 낯짝 두껍게 부동산 타령을 하는 게 기가 막힐 따름입니다.